O papel da perícia técnica no inventário de imóveis e sua influência na partilha justa entre herdeiros
A partilha de bens após o falecimento de um proprietário costuma ser um dos momentos mais desgastantes para uma família. Quando o patrimônio envolve imóveis, o cenário ganha uma camada de complexidade técnica que, se ignorada, pode transformar uma divisão amigável em um litígio de anos. O valor de um imóvel não é uma opinião baseada apenas na memória afetiva ou no preço pago décadas atrás; ele é um ativo dinâmico que exige análise rigorosa para evitar que um herdeiro seja beneficiado em detrimento de outro.
A falácia do valor venal como referência de mercado
Um erro comum em inventários é acreditar que o valor venal — aquele que consta no espelho do IPTU — reflete o preço real do imóvel. A maioria dos proprietários sabe que esse montante é, quase sempre, inferior ao valor de mercado. Utilizar essa base como referência para a partilha é o caminho mais curto para a injustiça.
Imagine um cenário prático: uma família possui dois imóveis. O primeiro, um apartamento em um bairro que sofreu forte valorização pela chegada de uma nova estação de metrô. O segundo, uma casa comercial que, embora bem localizada, demanda reformas estruturais pesadas para se manter produtiva. Se os herdeiros decidirem dividir o patrimônio atribuindo a cada um um imóvel com base em valores fiscais defasados, o desequilíbrio será brutal. O herdeiro que recebe o apartamento lucra imediatamente com a valorização real, enquanto o que fica com a casa arca com o passivo de uma obra cara e uma liquidez menor. É aqui que a perícia técnica entra para equilibrar a balança.
O trabalho do perito e a avaliação precisa
Aluguel de apartamentos em Florianópolis
O laudo pericial imobiliário, conhecido como PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), é o documento que traz a racionalidade necessária ao processo. O profissional não olha apenas para a metragem quadrada. Ele analisa o estado de conservação, a idade da construção, o potencial de exploração comercial, a infraestrutura da região e, principalmente, as transações recentes de imóveis similares no mesmo raio geográfico.
Quando um corretor ou um avaliador credenciado realiza esse trabalho, ele remove a subjetividade. Se um dos imóveis apresenta problemas estruturais graves, como rachaduras ou problemas na rede elétrica, o perito irá descontar o custo necessário para o reparo do valor final. Esse tipo de ajuste é o que garante que a partilha seja justa. Sem essa visão, herdeiros costumam superestimar o valor do que possuem, baseando-se em preços de anúncios de imóveis que não vendem há meses, ou subestimar ativos que possuem alto potencial de revenda.
O impacto no planejamento patrimonial e tributário
Além da questão emocional entre os herdeiros, a perícia técnica influencia diretamente o impacto tributário do inventário. O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) incide sobre o valor da herança. Se o imóvel estiver subavaliado na declaração, o fisco pode realizar o arbitramento de valor, gerando multas pesadas. Por outro lado, uma avaliação técnica correta permite que os herdeiros saibam exatamente qual será o valor de venda do bem no futuro, evitando que paguem um Imposto de Renda sobre ganho de capital desnecessário na hora de liquidar o ativo.
Contar com o auxílio de especialistas no setor imobiliário durante o inventário não deve ser visto como um gasto extra, mas como uma estratégia de mitigação de riscos. Um inventário bem instruído, com laudos que fundamentam cada valor, encurta o tempo de tramitação e reduz a margem para desentendimentos. A transparência técnica é a melhor ferramenta para proteger não apenas o patrimônio, mas o relacionamento entre as pessoas envolvidas. Quando os números fazem sentido e são baseados em dados de mercado, a disputa perde espaço para a resolução eficiente.